竭泽而渔：排尽湖水或池水捉鱼。比喻只图眼前利益，不作长远打算。
在讲述咱们房地产的故事之前，我觉得有必要描述一下商品交易的逻辑。
我这里举一个假想的例子。
一个幸运儿老王，偶然发现一片天然矿场，老王没什么文化，但他知道挖矿很赚钱，于是它组织人手挖矿，把矿卖给冶炼厂。
冶炼厂从老王手里买下矿石，通过冶炼变成金属，并把金属卖给了一家芯片厂，用作制作芯片的材料。
芯片厂从冶炼厂采购金属，使用金属和其他原材料进行生产，产出芯片，把芯片卖给手机厂商。
手机厂商采购芯片，面板，摄像头等各种产品，整合成手机。
最后，手机厂把手机卖给消费者。
上面描述的，是一条由矿石—金属—芯片—手机—消费者形成的供应链条，或者说利益链条。
其中有几个与本话题有关的内容，值得咱们重点强调：
1.因为每个利益链条上的企业，需要赚取利润谋求生存，所以从供应链最初的原材料，到供应链最末端的消费品，价格会被层层推高，而最后的价格则由消费者来承担。
或者这样说，消费者购买手机等最终商品的同时，也支撑起了整条供应链上的利润，“顾客是上帝”不是没有道理的。
反之，如果手机等消费品销量不好，没有消费者买，手机就会堆积大量库存，这时候，危机就会从消费者开始不断向前传导。
还是以这条供应链为例，如果消费者不买手机，最开始波及到的是手机厂，它们从芯片厂等供应商采购产品付出成本，但是自己产出的手机却卖不出去赚不到钱，长久下去，资金只出不进的场面会让手机厂走向资金危机，直至破产。
然后因为手机厂破产，芯片厂产出的芯片没人采购同样赚取不到利润，而芯片厂又从前面的冶炼厂等供应商采购了大量原材料，最后芯片厂也因为赚不到钱走向破产。
以此类推，最后整条供应链的各个主体，从消费端向前传导，都会受到影响，并最终导致整个供应链条上的行业危机。
2.正常来说，企业所处的供应链条位置越靠近消费端，付出的成本，获得的营收，以及赚取的利润都会更多。
越靠近消费者，商品往往越复杂，需要采购的原材料和仪器软件，以及需要支出的劳动报酬等都会越多，企业的生产成本也就越高。
比如手机厂需要采购芯片，屏幕，摄像头等各种昂贵的原材料，劳动者也因为从事更多脑力工作需要付出更高的薪资待遇，相比之下，冶炼厂需要采购的矿石，支付的劳动报酬要相对便宜一些，采石场就更低一些。
而因为产品不断变得复杂高端，外加上靠近消费者的企业拥有品牌和流量效应，商品价格和利润也会更高。
一台手机也就几百克重，但同等重量下，手机利润和普通矿石的利润相比，那是天上和地下，手机厂肯定比采石场赚钱。
这也是为什么，我们要进行产业升级，让产品往高附加值的方向走。
反之，如果这个规律被破坏，靠近消费者位置的企业因为种种原因，没能按照市场经济规律获得足够多的利润。
因为这些企业本身需要支出的成本就很高，还要预备一些现金流以备不测，如果利润被挤压的太厉害的话，这些企业资金周转不灵之类的风险就会很高。
当然了，这个结论主要适用于重资产的实体行业，无实体的互联网，还有吃核心技术的上游行业不在其中。
3.商品没有消费者无人问津的情况其实很复杂，商品质量差，缺少亮点，消费者不需要，这些都是十分合理的理由。
这也是为什么，各大公司都极其注重自己下辖的市场部门，让这些部门频繁调研市场现状和消费者偏好，辅助公司老板作出决策。
但是，衣食住行等必需品除外。
消费者无论如何都要购买必需品满足日常生活，而且消费者会很注重必需品的基础品质，可以不是最好，但至少要过自己内心设置的那道质量门槛才行。
所以说，如果这个商品是消费者眼中的必需品的话，当消费者被迫降低对某一种必需品的质量预期，甚至被迫放弃购买，导致这种商品无人问津时。
那只可能是，这个必需的商品已经太贵了，贵到大家真的买不起的地步！！！
这里举个极端的例子，封建社会的饥荒时期，粮食比同等重量的*金还要贵，很多穷人被迫卖儿卖女甚至饿死。
那么是穷人不知道没粮食吃的后果吗？当然知道，但是粮食贵如金，穷人吃不起，也没有购买粮食的渠道。
至于这里的贵，包含了两方面的因素，一方面是是价格太高，另一方面是大众赚钱太少。
至于改善的措施，自然就是相对上面而言的，一个是降低价格，另一个是提高大众的劳动报酬和权益保障。
讲完上面更为普遍的一些结论后，我再来讲述房地产方面的话题。
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咱们房地产的逻辑，主要有下面几步：
1.地方出让土地，赚取财*收入。
2.地产公司购买土地后进行房地产开发。
3.大众购买地产公司开发的房子，相关企业收回成本并获利。
4.地产公司收回成本并获利后，再次参与土地购买和房地产开发。
至此，整个过程形成闭环，原则上这个闭环可以长期持续下去。
上面这个一手房交易的逻辑中，主要包含了三个供应链节点（准确来说是利益链条）：
土地（获取利润的是地方）—房子（获取利润的是地产公司）—购房者（购买房子的消费者）
而买房子的消费者，支撑起了整个链条上各个节点的利润。
当然了，这里没有计入采石场，建材厂，承包商等偏次要的环节，他们属于开发商等甲方对接的企业，我认为探讨这三个主要节点已经足以说明问题。
那么在现实中，这个供应链条出现了哪些具体变数呢？
最主要的变动在于，地方土地出让的价格一直在升高。
这主要源自于地方财*收入的长期缺乏，要知道快速发展是需要钱的。
但是咱们既没有欧美老牌发达国家殖民统治的前期积累，也没有在世界市场中完全占据核心技术的高位，更多的处在世界工厂赚加工费的位置。
为了积累发展所需的足够原始资金，地方这才盯上了大众的钱包，想办法将其转变为财*收入用于社会发展，这属于向内借助大众的力量。
这种做法在次贷危机后，由于大力的基建投入得以顺水推舟广泛推行，最终成为了城市财*收入的主要来源。
所以如果说评价房地产“功绩”的话，它在为地方吸取财富用于发展方面起到了积极作用。
这是08经济危机后，咱们能够继续维持高速城市化和经济发展步伐最重要的原因。
而这一点主要变动，带来了房地产这条供应链上的其他细节上的变化。
首先，正常商业逻辑下，越靠近消费者的部分，付出的成本和获取的利润应该越高，如果利润不足，靠近消费者的企业会因为利润缺失和成本损耗，导致企业资金流和抗风险能力不足，有其是房地产这种重资产的行业。
而在房地产的具体例子中，开发商是更靠近购房消费者的一侧，开发商既要支付买地的钱，还得支付承包商建设费用，而这其中可能还包含建材厂商等供应链企业的原材料费用。
相比之下，赚取土地出让金的地方其实处在利益链条的靠前部分，自身不需要付出太多的成本。
所以按照正常逻辑，这个链条如果能稳定地运行下去，对消费者买房钱的分配，开发商需要占据大头才行。
但是在房地产的逻辑中，地方为了获取足够的财*收入，土地出让金成为了大头，开发商需要将购房款中的大部分比例，以买地的方式贡献给地方。
这直接挤压了开发商的利润空间，加大了开发商的运营风险，作为重资产行业，国内房地产公司的资金流一直都处在紧张状态，稍有意外就容易出现资金链问题。
也正是为了缓解开发商的资金压力，预售制被允许使用并尽可能开绿灯，这可以为开发商提前回流资金，缓解资金流压力。
其次，开发商或者说地产公司，没能意识到上面的风险所在，反而加大了债务杠杆，强行抬高房产楼盘开发的规模，导致风险进一步加大。
房地产和城市化发展的大趋势，以及来自地方的撑腰，让开发商对房地产行业的前景过于乐观，以至于为了支持更大规模的楼盘开发，进行了大规模的借贷，这是国内地产公司债务规模十分庞大的原因所在。
结果在自己被挤压利润空间，需要确保资金链和预防运营风险时，反而对行业过于乐观并忘记了风险所在，扩大债务规模并把钱全都投进了楼盘开发中，不留后路。
这导致开发商的运营风险更加巨大，一旦资金链断裂，巨大债务规模就会十分吓人。
最后则是房屋价格的一再提升。
随着城市的逐渐发展，很多城市铺的越来越大。
但是和正常的城市发展模式不同，为了提高城市化的速度，咱们采取先建设城市，再引进企业和建设配套设施的做法。
这种做法最大的影响是财*不够用，招商引资需要钱，建设配套设施需要钱，老城区改造也需要钱。
结果因为缺钱，很多地方在建设完住宅后，周边的企业和配套设施跟不上，出现大范围“*城”“睡城”的现象。
当地方的财*愈发不够用时，不断提高土地出让价格就会变成持续性的操作。
而地产公司也呈现资金缺乏的局面，为了获取足够的利润，在土地出让价格抬高的情况下，被迫把房价也持续性的抬升。
而在大众眼中，这表现为节节攀升而且看起来没有丝毫下降趋势的房价。
不过到此为止，咱们描述的都只停留在风险的地步，哪怕风险再高，后果再严重，只要风险不兑现，各方就皆大欢喜。
可惜在某一个时间节点，风险兑现了，问题是从消费端开始出现的。
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在上述的供应链条中，整个链条是否可持续，都取决于最终端的消费者钱包够不够鼓。
不过消费者的钱包没那么脆弱，虽然消费者会因为花钱导致钱包里的钱变少，但是消费者同时也是参与工作的劳动者，可以通过工作的方式赚钱让钱包更鼓。
所以正常情况下，供应链条是可以长期维持的，只要能够让钱包赚钱和花钱的速度维持一种动态平衡，钱包就不会花完。
具体而言，如果房价不太高，劳动者的工资和权益有足够的保障，即便一定程度上需要借助大众的力量发展社会，这种发展模式仍然是可持续的。
用劳动者的钱建设劳动者自己居住的城市，劳动者其实是可以接受的，甚至会很开心地接受，享受自己的城市越来越好，也是一种幸福的感觉。
但是如果出现了竭泽而渔的情况呢？？？
如果打工人干更长的时间，却赚不到足够多的钱时，钱包进钱的速度就会变慢。
与此同时，如果房子的价格过高，消费端的支出过大，钱包就会花的过快。
最后问题演变成小时候咱们学过的一道数学题：
已知有一个水池，有一个细小的水龙头往水池注水，水池里有一个大窟窿在不断漏水，试问水池里的水多长时间干涸呢？
当钱包的动态平衡被打破后，钱包最终干瘪，消费端就会出现问题。
而对于房子这个咱们国家绝大部分人认为的必需品而言，最开始体现为对必需品质量预期的下降。
比如，大众可以接受偏僻郊区，交通不便捷，配套设施缺乏，甚至寿命更短乃至有些质量问题的住宅。
而如果价格继续上升，超出消费者可以接受的最低预期，连上面描述的这种房子都买不起的话，即便消费者认为房子是必需品，也只能干瞪眼看着放弃购买了，而这是压死房地产的最后一根稻草。
在土地（地方赚取利润）--房子（开发商赚取利润）--消费者（买房子的人）这条供应链条中，当消费者不再购买房子后，压力会首先传导到最靠近消费者的开发商身上。
因为消费者开始不再购买房子，房屋开始大量空置，地产公司付出成本建好楼盘后，却没能从消费者手中收回成本赚取利润。
而前面我们也提到，房地产这条供应链体系中，主要的利润大头在土地上，再加上开发商自己又借取大量债务以扩大楼盘开发的规模，开发商其实是十分脆弱的，一旦消费端出现问题将风险兑现，后果将会是毁灭性的。
也就是说，房地产出现问题的初级阶段，是以房屋空置，销售量下滑，少数房企出现问题等作为主要表现的。
不过这个阶段，问题只是刚刚从消费端传导到开发商这边。
而且开发商并不傻，当地产公司发现楼盘难以出售，成本难以收回，资金链开始有断裂风险时，开发商自己也会尝试补救。
不过现实所迫下，开发商自我挽救的余地并不大。
如果开发商不变卖资产转行，仍然想继续留在房地产行业的话，按照市场经济的规律，开发商需要采取下面的操作：
因为消费者不买房是最根本的问题，所以降低楼盘销售价格，会是开发商第一时间想到的操作。
这可以换回消费者的购买欲望，是最治本的操作，即便开发商自己会因此损失利润。
不过开发商往往并不会自己承担利润损失，而是将损失转嫁给房地产的次要主体，比如承包商，即便在正常情况下，承包商利润被挤压得也十分严重。
然而承包商也是要赚钱的，受此影响，承包商必然会降低楼盘的建设品质，住宅质量和寿命大幅下降。
现如今大家购买的住宅，虽然建造技术和材料要比父母一辈时期的房子高出很多，但并不见得有父母一辈时期住的房子寿命久，表面上漂亮的“精装房”，很可能是“纸老虎”。
另外，降低房价其实是十分敏感的事情，因为房价不但和整条房地产供应链的相关企业绑定，而且还通过银行的金融信贷和担保服务，与其他各行各业的资金流都相通，降低房价会导致整个社会的资金流动出现问题，影响社会运行，这促成“限跌令”的出现。
而对于地方来说，地方可以采用非市场的手段，继续维持土地出让金的高位，这会让地产公司的利润被严重挤压，可能房价稍微降一些，就已经达到地产公司维持运营的利润红线了。
所以当地产公司尝试降低楼盘销售价时，高地价会限制房价降低的空间，再加上“限跌令”之类的*策，地产公司只能放弃降低房价换取消费者购房欲望的做法。
在降低房价这个治本的方法不能实施后，开发商为了自保，只能采取一些临时性的做法。
比如谨慎参与土地流转，已有债务不断展期，借新还旧，动用监管资金等，部分发觉不妙预感到危机的企业，决策者甚至尝试提现跑路的做法。
因为这些做法都是临时甚至极端的，因此过不了多久，由消费传导到地产公司的危机彻底爆发，地产公司或者提现跑路洗手不干，或者因为高杠杆陷入极其严重的债务危机中不能自拔。
与此同时，预售的楼盘因为地产公司运营出了问题，烂尾风险大大提高甚至直接停止继续建设，留下一众已经购房正在还贷的消费者们不知所措。
这个阶段是房地产出现问题的中期，以房地产公司的一系列危机为主要表现。
这个阶段，绝大部分房地产公司都会出现谨慎拿地，周转不灵，债务违约之类的问题，房地产开发投资，土地出让情况也开始大幅下滑。
像房屋质量变差，烂尾楼风险等问题，也在这个阶段集中体现，这个阶段还会附带地产公司的博弈，以及一些初期维护房地产稳定的*策，限跌令就是在这个阶段出现的。
到这个阶段，基本宣告房地产公司的自救彻底失败，房地产问题从消费者传导到地产公司后，当地产公司无力抵挡商品过剩的压力时，问题会继续向前传导。
最终，球给到了利益链条的最前端，也就是提供土地出让的地方手中。
因为地产公司已经先行出现危机并且自救失败，而地产公司是购买土地的主要来源。
这意味着地方赚取土地出让金的来源开始出现问题，因为地产公司开始谨慎拿地乃至出现债务危机，土地出让金开始不断下跌，即便地方有合适的土地，现在也没有下家买。
这时，地方的利益开始直接受到损害，社会发展，城市化步伐等也会停滞。
那么，地方解决问题的策略是什么呢？
因为房地产与各行各业都有连通，地方同样不敢采取降低房价的做法，地方又不愿意降低地价，这会让地方认为自己受到了损失。
而要想让土地出让金回升，关键的还是要救活房地产公司才行，而救活地产公司的关键，还是要落实到问题源头的消费端。
所以问题的关键还是在于，怎么把价格太高，大量空置的房子给卖出去，特别是那些开发商手里积压库存的一手房。
既然不能用降房价降地价之类的操作，那就只能采取开源的做法，想办法给房地产市场吸纳更多潜在的资金和消费者。
比如放开限售限购，降低落户门槛，开展抢人大战。
再比如，降低房贷利率，降低首付比例，延长贷款年限。
包括首付分期，接力贷，扩大个人和亲属公积金用途等，都在开源的做法范围内。
另外，关于地产公司危机导致的烂尾楼问题也要尽快善后，恢复消费者的购房信心。
所以房地产出现问题的后期，以地方的各种拯救措施为表现，上面说的内容就是典型代表。
不过，上面这些举措也都是临时缓解的效果。
开源的做法只是将一些稍微垫垫脚能上车的购房群体，用降低门槛的方式纳入到能买房的范围内，或者放开了少部分富人的购房需求。
然而这种做法的效果其实是十分有限的，能垫垫脚靠降低门槛的方式上车的人其实不多，大部分富人往往也不以屯房子为乐。
更不要说，大家现在已经基本了解了房地产的运行逻辑，再加上烂尾之类的问题迟迟难以解决，大众的购房信心已经被破坏，我这篇文章其实也只是事后诸葛亮的复盘而已。
所以在未来，事情还会继续发展。
至于发展的方向，短期还是会以可能开源的举措为主。
比如把购房指标和一些大众在意的东西进一步绑定，像买房优先录用之类的，同时把卖房指标纳入到基层人员的考核范围内。
再就是进一步开启抢人大战，把任何可能有买房能力的人都吸引到城市中安家落户，无论是刚毕业的学生，还是有宅基地的农民。
关于楼盘烂尾问题，或者让其他开发商接盘，或者采取资金垫付手段完成建设。
而长期方向，则是帮助地方找到新的获取大量财*收入的方式。
目前我能想到的，一个是房产税的推行和征收，另一个则是加强偷税漏税等税收方面的管理。
至于去库存之类的做法，现在已经没有再度使用的条件了。
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到此为止，我的讲述基本结束了。
从上面的讲述中可以看到，房地产问题本来是可以避免的。
只要作为消费者的购房大众，钱包不被消耗的那么快就行。
但是为了最大化短期利益，大众一方面赚钱太累太慢，另一方面又因为房价太高花钱太快。
最后，大众的钱包干瘪，商品过剩的危机从消费端不断传导，最终波及了整个行业与社会。
所以说，讨论房地产本身的功与过，其实是转移话题的做法。
这种做法试图用房地产对我国高速城市化和社会发展的作用来掩盖真相。
然而事实上，问题从来不是房地产本身，而是竭泽而渔的使用方式。
本来房地产是一个很好的用来发展的工具，只要房屋价格合理，工资与劳动保障充足，大众的钱包就可以保证动态平衡，各方势力就可以持续地从钱包里拿钱用于发展。
但是因为过于注重短期效益的做法，导致对房地产这个工具过于透支的使用，大众也变成了发展的代价和牺牲品。
最后，竭泽而渔的手段再也停不下来，大众的钱包花完了，问题随之出现。
如果让我说出治本的策略，而且可以继续使用房地产来发展的话，道理也很直接，让大众的钱包恢复动态平衡即可。
想办法降低房价，恢复房地产市场信心，避免大众钱包的消耗速度太狠。
给予劳动者足够的权益保障，缓解贫富差异，让大众的钱包较快地充钱。
人们早晚会走上这条路的，这条路既公平正义，又符合人类文明的客观发展规律。
不过在走上这条路之前，人们会在其他追求短期利益的路上继续试错。
至于在走这条路之前要试错多久，要碰壁到什么程度，那就不得而知了。
可能明天就突然开窍，也可能要撞得头破血流才明白这条路的正确性。
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