房价牵涉的因素太多，非常非常复杂，往往专家们说了半天，大伙也不认可，总觉得他们是开发商搬来的救兵、忽悠大家买房，经常用“砖家”这个贬义词形容他们。
蛐蛐也没能力把房价这么庞大的系统说清楚，但我长期在深圳互联网行业讨生活，公司每年都要去大学校招，眼见同学们从学校出来，几年后变成一个个当爹当妈的。而这些人又是深圳楼市的刚需主力，了解了他们的工作生活，也就理解了我国最有活力的刚需群体。
借着深圳2.8楼市新*，我把日常的观察整理了一下，希望对大伙有些帮助。
一、为什么要指导二手房价格
房价太高会带来金融风险，也非常影响民生。
而深圳二手房涨幅叒领先全国了，由着性子涨下去不仅增加金融风险，刚需也会觉得生活越来越没指望。下图是全国一月的价格环比情况：
1.7%看着不多，可去年已经涨了30%，在这个基础上继续领涨，实在是有点过分。过完年就是小一新生的报名季，这又是深圳每年一度的涨价潮，不抓紧时间控制的话，过完年就来不及了。
楼市新*最抓眼球的，是给所有二手房定了个指导价，大约是现在市场价的70%，这虽然是我国破天荒的第一次，但最有力度的其实还是限制了房贷，达到釜底抽薪的作用。
要是买卖双方谈好的成交价比指导价高，也不是不行，但银行可不认那么多，只会按指导价放贷，比如买个万的房子，之前可以拿到万的按揭贷款，新*后银行就只给万，前后差了万，等于把按揭从七成降低到五成，交易门槛提高了很多。
这意思是如果买家用自己的钱买房，想买多贵的房子都行，你开心就好。但如果要用银行的贷款买房，银行就只认指导价，超出部分不给贷款了，主动降低风险。
房贷是楼市的动力之源，调控从这里动手，房价涨价的难度就大了，这也看出主管部门确实动了真格。
深圳房价最近几年领涨全国，一直有人嘲讽说是深圳自己在炒作。这话可能真有点冤枉，深圳对土地财*的依赖在全国最低，自我炒作的冲动并不高。
这个情况，可能和大伙平时的印象不太一样，下图是年全国的土地出让金与财*的占比，深圳不仅最低，而且18%的比例非常健康。
年土地出让金财*收入占比
也就是说，虽然深圳房价高、土地贵，但经济发展的不错，税收多、财*收入就高，结果就是卖地的钱，在总盘子里占比比较低。
大家确实都靠卖地过日子，但学霸除了卖地，还能通过经济发展增加收入，这也是一些发展较慢的城市，即使房价不高，但反而更依赖卖地的原因。
卖地换钱是一锤子买卖，不算什么好生意，但凡能找到良性发展的路子，没人喜欢卖地。
土地卖出后，就和当地财税没啥关系了，后期还得修路、通电通水通气，也是一笔不小的开支。要是经济发展不起来，卖出去的地盖了房子也没用，只要出现几个*城，开发商就不再拿新地了。
另外有说法是：深圳房价高，是因为炒作资金多、年轻人敢背贷款、离香港近海外资金进出方便、深圳房地产盘子小等等……说法很多，总之一句话，炒作起来很方便、泡沫太大。
这些说法都有道理，也都反映了一部分现实，确实也都在影响房价，但肯定不是全部，把深圳房价上涨的根本原因，归结为人为炒作，只会看不到事物本质，让自己迷失。
茅台股票涨到两千多块了，虽然免不了炒作和泡沫，但归根结底还是茅台企业发展的好，就算泡沫破裂了，回过头和几年前相比，股价还是高了好几倍。
茅台的基本面是中国人逐渐富裕、喝了更多白酒，对此视而不见、拿炒作说事，只会让情绪淹没理智，丢了赚钱的机会。
深圳房价也一样，虽然有泡沫，但本质还是深圳这个城市经营的好。
二、根子是经济好，外来人才多
介绍深圳经济发展的文章很多，大伙之前肯定也看过，但这不是咱们本文的重点，就不说了，感兴趣的同学可以自己找找。
蛐蛐说点其他的因素，加上自己的日常观察，争取能把问题说透。
如果把经济放在一边的话，房市基本面的第二大因素就是人口，对于深圳来说主要是外来人口。
深圳在二十多年高速发展后，陷入了低迷期，整个城市也有些消沉，反映到房价就是跌了好几年，大家对深圳二次创业是否成功、腾笼换鸟是不是能行，都没底气、都在观望。
但深圳很快就从年振作起来，一些新兴产业，电子制造业、信息产业、互联网发展的很快，腾讯、华为、中兴、大疆等一大批明星公司成长起来，现在深圳有上市公司家，总市值仅次于北京、全国第二。
一个城市发展的好，赚钱的机会多，人就愿意来，来了就得结婚生子、居家过日子，这是用脚投票的过程。
年轻人又开始往深圳跑，每年都能来70、80万人，最近两年少了一些，但也有50万，仍然是全国第一。
最近有个统计，清华、北大的毕业生从、年开始，就业流向的首选就变成了广东，而北京的其他、也基本是这样。来广东其实就是来深圳和广州，这倒也和外来人口的全国排名相匹配。
北京是北方文化的中心，又有首都的雄厚资源，在这种情况下，深圳和广州能把毕业生吸引过来，这魅力实在太大了。
当然在所有的外来人口中，有些人来了又走了，能留下定居的常住人口才能说明问题，年深圳的常住人口万，年万，十年增加了万，每年增长31万的移民，也是稳居全国第一。
中国人只要定居下来，对房子的需求就是第一位的。
而深圳在一线城市中不算大，能盖的房子不太多，年上市的新房是7.7万套，这已经算多的了，前几年还要更少一些。
每年31万新移民中，只要一小部分人想买房，比如20%吧，就能消耗6万套房，一年的新房差不多就买光了，而其他移民就算不买房，也得租房子住啊，要是再加上本地人的改善型需求，房子的缺口就很大了。
我拍脑袋说20%的移民要买房，有些同学可能认为我瞎说，可以看看下图，年的移民中，人才占比就有六成，20%实际上是个保守数字，深圳经济中新兴产业比较多，专业人才的比例很高，
这些人虽然比较年轻，但收入却很高，这方面报道的比较多，华为、腾讯、大疆这些明星公司，经常也有员工爆料，我就不细说了。
我说下深圳一些公司特有的*策，比如腾讯有个安居计划，工作满一年的员工要是买房，就提供免息借款，每人50万。只要工作个几年，每年攒20万左右，买房时根本不用六个钱包，自己就可以搞定首付。要是在公司内找个男朋友、女朋友，一两年就能买房了。
其实不少深圳公司都有类似的优惠*策，以便员工在公司待的安心，新兴行业大部分靠脑力和知识干活，员工不稳定对业务影响很大，所以公司也愿意拿钱出来，支持员工买房。
蛐蛐所在的公司和这些大牌公司不能比，没办法搞全员的住房优惠，但对骨干和优秀员工也想了不少办法，帮他们早点在深圳买房，免得培养了好几年，正该用他的时候，却逃离北上广了……
另外在新兴行业带来的吸引力之外，深圳对外来人口生活非常