年，中国的劳动力人口达到顶峰，随后即使生育*策不断放开，中国人口总量也进入滞涨缓增通道。在此背景下，城市间的人口竞争愈演愈烈，各城市房地产需求格局也在发生巨大变化。为此，本文在七普的最新数据基础上，以城市前景排行榜TOP50城市为主要研究对象，探寻年以来典型城市的人口增减特征，并进一步结合流动人口、年龄结构、教育水平、城镇化等指标，在更多的维度上研究城市人口发展对房地产市场的影响。
01常住人口加速向头部城市聚集为TOP50城市需求侧提供支撑
首先来看市场规模方面。虽然影响住宅成交规模的因素有多种，但住宅成交量归根结底还是由居住需求转化，人口规模及变动对住宅市场的成交量起到至关重要的作用。另外，在过去十年间，城镇化进程的加快也催生了大量的购房需求，城镇化明显提速的城市，成交规模增长也显著加快。下文中，我们将结合常住人口规模、规模变动及城镇化水平三大指标来评估城市发展前景TOP50城市需求侧情况。
1、集中度：前景TOP50城市人口占比达5%，人口聚集度加速提升
前景TOP50城市多为区域经济发展重点城市，经济发展水平领先于全国大部分城市，一直以来就是流动人口的主要流入地。而随着经济发展模式逐渐以区域经济发展模式为主，这些城市对流动人口的吸引力也进一步增强。对比六普和七普TOP50城常住人口占比来看，00年末前景TOP50城市汇集了全国5%的人口，较十年前上涨了4.6个百分点，涨幅较上一个十年也增加了近一个百分点。
值得